ーリフォームの相談をしよう 資産運用を考える場合のポイントー

賃貸物件を保有しており、資産運用している方々にとっては資産価値向上をはかるためにリフォームやリノベーションを相談するでしょう。

古びた物件は価値も低く、売れないデメリットもあります。もちろん、売却価格を下げる交渉により手放せますが、運用コストを考えると結果に不満が募るでしょう。

本記事では、リフォームやリノベーションを施し、資産価値向上を目指す方々をはじめ、リフォーム済みでの売却をかんがえる方々のためになる情報をご紹介します。

建物の耐用年数について

耐用年数は、建物などの固定資産が使用できる期間として法的に決められた年数のことです。

この場合、土地や建物が固定資産にあたります。

原則として取得金額が10万円以上であれば、固定資産として計上します。

また、耐用年数は「法定耐用年数」といういわれ方もします。

たとえば、木造の耐用年数は22年、鉄骨造は47年と決められています。

減価償却に関しては、建物を使用している間に本体の価値が年々下がっていく考え方を前提にした計算方法のことです。

リフォームを施すとなれば、減価償却はいつから計上できるかといえば、賃貸できる状況にあり、募集開始したときからになります。

法定耐用年数を過ぎるとどうなる？

先に紹介したように法定耐用年数は国が定めています。その建物の税務上の資産価値はゼロになります。

しかし、法定耐用年数を超えたからといって、問題が生じるワケではありません。

もちろん、デメリットはあります。たとえば、建物を売却する際に影響が出る可能性です。

一般的に金融機関で住宅ローンが組めるのは、最長で法定耐用年数までとなります。

また、減価償却ができたとしても、期間が短くなります。不動産投資（資産運用）において、節税の有効性が減ってしまうでしょう。

保有や運用コストがかかるため、売却するための買い手探しにもリスクがあります。

リフォーム

だからこそ、リフォームを施すのもひとつの手です。

たとえば、築20年の木造物件を500万円で購入して、500万円のリフォームを行い、賃貸に出す。

この場合は中古資産の耐用年数があるので、条件によってその耐用年数を使うことも可能です。

ただ、賃貸するためにリフォームをした場合、そのリフォーム費用が資産の再取得価額の50％を超えるときは、中古資産の耐用年数を使うことができません。（法定耐用年数が適用になります）

再取得価額の50％を超えていない場合、中古資産の耐用年数を使うことができます。

ちょっとわかりにくい計算式については、税理士やリフォーム会社に相談することで代行やサポートしてもらえます。知識ゼロでも問題ありません。

おわり

いかがでしたか。

建物の耐用年数や減価償却費など、少し難しい計算式も必要になります。すべて自分で行う必要はありません。当社でも相談やアドバイス、サポートやフォローも行っています。ぜひ、気になることも問い合わせてみてください。